不動産売却の前提として必要な手続きについて
2019/10/10
こんにちは。市川市の司法書士法人・土地家屋調査士わたなべ総合事務所です。
不動産売却をする場合、下記の手続きが必要となるケースがあります。
①売主様が認知症の場合
不動産の売主様に売買を出来るだけの十分な意思能力がない場合、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう必要があります。
成年後見人が選任されると、成年後見人が、売主に代わって家庭裁判所と相談しながら不動産を売却することになります。
後見監督人が選任されたときは、後見監督人の同意を得る必要があります。
売却に際しては、例えば生活費や医療費に使う、などのように必要性があるかどうか、また売却の価格が適当かどうかなどを考慮して判断します。
売却する物件が本人の居住用の場合、家庭裁判所の許可が必要です。居住用とは、そこに住んでいる、または住む予定のある物件であることをいいます。
本人が入院していて現在は住んでいないような場合も、退院後、帰る予定があれば居住用となります。
家庭裁判所の許可を得ないで売却した場合には無効になりますので、注意する必要があります。
②相続登記が終わっていない場合
売却物件の所有者の方が亡くなっていて、名義が亡くなった方のままになっているケースがあります。
不動産を売却するには、その不動産の名義を相続人の方に変更しなければなりません。
相続登記を行うには、被相続人の出生から死亡までの戸籍等を収集するなど書類の収集や、 相続人全員の合意による遺産分割協議が必要となります。
事案により、相続登記には大変時間がかかります。
さらに、相続人の中に認知症の方がいる場合、成年後見人を選任してもらい、成年後見人が本人に代わって遺産分割協議に参加することになります。その場合には家庭裁判所に相談しながら進めることになりますので、取引は制限されたものになり時間もかかることになります。
認知症の相続人については、法定相続分にあたる持分を相続させることになるでしょう。
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